みんなで大家さんは危ない・詐欺？許可取消・分配金停止と集団訴訟を宅建士が解説

このような疑問を解決します。

みんなで大家さんは不動産投資型のクラウドファンディングで、テレビCMやネット広告でもよく見かけるため、気になっている方も多いでしょう。

しかし2026年10月現在、分配金の停止や出資金の償還遅延、大規模な集団訴訟に加え、運営会社と販売会社の事業許可も取り消されており、「危ない」「詐欺では」「本当に大丈夫？」という不安の声が多く上がっています。

この記事では、実際に不動産投資を行う筆者が、みんなで大家さんの現在の状況や、危ない・詐欺と言われる理由を分かりやすく解説します。すでに出資している方に向けて、出資金の返還をめぐる問題や今できることも紹介します。

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みんなで大家さんとは？

項目	詳細
サービス名	みんなで大家さん
販売代理店	みんなで大家さん販売株式会社
営業者	都市綜研インベストファンド株式会社
営業者所在地	大阪府吹田市江の木町1-24 紙谷第3ビル203号室
想定利回り	6.0%～7.0%
最低投資金額	100万円
申し込み手数料	無料
公式サイト	https://www.minnadeooyasan.com/

みんなで大家さんは、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する、不動産小口化商品の提供サービスです。不動産特定共同事業法に基づく商品で、みんなで大家さん販売株式会社が販売代理人を務めてきました。

しかし、2026年9月1日に営業者と販売代理人の事業許可が取り消されています。会社側によると、2025年7月9日以降は新規募集・新規契約を停止しており、再開する予定もありません。

まずは、みんなで大家さんの基本的な仕組みや過去に募集されたファンドの種類を紹介します。

みんなで大家さんの仕組み

みんなで大家さんは、少額から不動産投資に参加できる「不動産小口化商品」の一つです。

あるプロジェクトに不特定多数が少額出資をして企画を応援するクラウドファンディングの、不動産投資版ということです。

一般的な不動産投資は多額の投資資金が必要

一般的な不動産投資は、不動産の購入が必要になるので投資金額も高額になるものです。

ローンを組んで購入するのが一般的ですが、それでも数百万円～数千万円程度の自己資金を用意するケースが多いです。

そのため、資金の少ない方や初心者にとっては、一般的な不動産投資をするハードルが高いですよね。

みんなで大家さんのような不動産小口化商品なら投資額を抑えられる

対して不動産小口化商品は、一般的な不動産投資に比べ投資額を抑えることが可能です。

例えば、1億円の不動産を一口100万円で100口販売し、出資者は希望の口数を購入します。

複数の出資者が不動産に出資し、口数に応じて利益を分配する仕組みです。

みんなで大家さんの大まかな仕組みは、以下のとおり。

不動産特定共同事業法の契約タイプとしては、ほかに任意組合契約も存在します。

みんなで大家さんのファンドタイプ

これまでに募集されたみんなで大家さんのファンドは、次のようなタイプがあります。

2021年以降は従来からあった「みんなで大家さんシリーズ」より、伊勢シリーズ、ファームシリーズ、成田シリーズの募集頻度が増えていました。

みんなで大家さんは今どうなっている？【2026年10月最新】

みんなで大家さんは2024年の業務停止処分以降、状況が大きく悪化しています。2026年には運営会社の巨額債務超過が明らかになり、9月1日には運営会社と販売代理人の事業許可が取り消されました。

まずは時系列で全体像を整理します。

2024年6月	大阪府が運営会社、東京都が販売代理人に業務の一部停止命令
2025年7月末	主力「シリーズ成田」で分配金の支払いが停止
2025年9月〜11月	出資者約1,200人が約114億円の返還を求め第1次提訴
2025年11月末	成田空港会社が運営会社への用地賃借を終了
2025年12月	読売新聞が、土地を実勢価格の数十〜百数十倍に評価して募集と報道。国税局が税金滞納で資産を差し押さえ
2026年2月	約1,300人が追加提訴。原告は計約2,500人・請求総額約232億円規模に
2026年3月26日	大阪地裁が出資者3人へ約1,700万円の全額返還を命じる初判決
2026年6月5日	大阪地裁が出資者84人へ約4億5,500万円の全額返還を命じる2件目の判決

運営会社に業務の一部停止命令（2024年6月）

2024年6月、大阪府が都市綜研インベストファンドに対し、不動産特定共同事業法に基づく業務の一部停止を命じました。

主力商品「成田16号」で、開発許可を受けていない土地が対象不動産に含まれていたにもかかわらず、開発許可済みと記載していたことや、開発計画の変更が投資判断に与える影響について説明が不十分だったことなどが理由です。

東京都も、みんなで大家さん販売に対して同様の処分を命じています。

この処分を契機に契約上の地位の譲渡の申し出が相次ぎ、運営会社は譲渡契約の締結を一時停止しました。

なお、2026年9月の事業許可取消処分は、2024年の業務停止命令とは別の行政処分です。

主力ファンドで分配金が停止（2025年7月〜）

2025年7月末、約4万人・出資残高約2,000億円規模の「みんなで大家さん」の主力「成田シリーズ」で、分配金の支払いが停止しました。

その後も停止は拡大し、報道によれば2025年10月末時点で34本のファンドで分配金が停止、複数のファンドで元本の償還も期日通りに実現していない状況です。

成田プロジェクトは更地からの開発で、工事の大幅な遅延も重なり、収益を生まない期間が長期化していると指摘されています。

さらに、大阪府の2026年9月1日の公表資料によると、同年6月末時点で9商品に出資金の償還遅延が発生していました。運営会社側も分配金や償還の遅延が続いていることを認めており、2026年に入っても問題は解消していません。

集団訴訟が大規模化（2025年11月〜2026年2月）

分配金の停止を受け、出資者による集団訴訟が起こされました。

2025年11月の第1次提訴では原告1,191人・出資総額約114億円でしたが、2026年2月の追加提訴で原告は計約2,500人、請求総額は約230億円規模に拡大しています。

これは不動産投資商品をめぐる訴訟としても異例の規模です。

なお、約2,500人・約230億円という数字は2026年2月時点の集計です。訴訟が提起されたことと、裁判所が出資金の返還を認めること、実際に出資金が返還されることは、それぞれ別の段階となります。

大阪地裁が「全額返還」を命じる判決（2026年3月）

2026年3月26日、大阪地裁が一連の訴訟で初の判決を出し、運営会社に対して原告3人への出資金（契約上の手数料控除後）の返還を命じました。ただし、原告の1人について遅延損害金の起算日に関する請求の一部が認められず、判決全体としては一部認容となっています。

報道によれば、会社側は返還義務自体は認めたものの、資金繰りの事情を理由に分割弁済による和解を求め、原告側はこれを拒否しています。さらに2026年6月5日には、大阪地裁が別の訴訟で、出資者84人に対して計約4億5,500万円の返還を命じる判決を出しました。

運営会社の都市綜研インベストファンドは、2025年3月期の負債総額が出資金約2,000億円を含めて約3,098億円に達しています。

判決で返還が命じられても、これだけの規模の返還原資を確保できるかは不透明です。また、これらの判決は個別の訴訟に対する判断であり、すべての出資者への返還や、実際の入金が保証されたわけではありません。

2026年7月、運営会社の巨額債務超過が明らかに

2026年7月、みんなで大家さんの運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社に、約2,881億円の債務超過が生じていることが明らかになりました。

大阪府の公表資料によると、同年7月28日に提出された2025年度の事業報告書では、資産の合計額から負債の合計額を差し引いた金額がマイナス約2,881億円となっていました。

債務超過とは、会社の資産よりも負債が多い状態を指します。債務超過になったからといって直ちに倒産するわけではありませんが、財務状況が厳しいことを示す重要な指標です。

みんなで大家さんでは、すでに分配金の停止や出資金の償還遅延が発生しています。そのため、今回明らかになった財務状況は、出資金の返還可能性を考えるうえでも重要な問題といえるでしょう。

2026年9月に運営会社・販売会社の事業許可が取り消される

2026年9月1日、大阪府と東京都は、みんなで大家さんの運営会社と販売会社に対して、不動産特定共同事業に係る許可取消処分を行いました。

処分の対象となったのは、大阪府が都市綜研インベストファンド株式会社、東京都がみんなで大家さん販売株式会社です。

大阪府は、運営会社が財務基準を満たしていないことに加え、契約成立前に交付する書面の記載や出資金の償還遅延などを問題としました。

一方、東京都は、販売会社が対象不動産の賃料の支払状況を十分に確認せず、投資家に誤解を与える書面を交付していたことなどを指摘しています。

会社側は今回の処分を重大なものとして受け止める一方、行政庁による事実認定や法的評価のすべてに同意しているわけではないとの見解を示しています。

なお、事業許可の取消処分は、会社の倒産や刑事上の詐欺罪が成立したことを意味するものではありません。また、許可が取り消されても、既存契約に関する業務や出資者への対応が直ちに終了するわけではありません。

許可取消処分後の出資金返還・不動産売却の方針

2026年9月の事業許可取消処分後も、運営会社側は、既存の出資者への対応や出資金の償還に向けた取り組みを続ける方針を示しています。

2026年7月31日の基本報告書や8月28日の月次報告書では、グループが保有する資産の売却や既存事業の収益改善、成田プロジェクトの推進などを通じて、償還原資の確保を目指す方針が説明されています。

また、9月1日の会社側の発表では、許可取消処分後も関係法令や行政庁の指示に従い、運用財産の管理や既存契約に関する業務を継続する考えが示されました。

ただし、これらはあくまで会社側が示した今後の方針です。資産売却や資金調達が計画どおりに進むかは不透明であり、出資金が必ず返還されるわけではありません。

出資者は、運営会社からの通知や公式サイトで公表される情報を確認し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。

みんなで大家さんは詐欺なの？なぜ捕まらない？

「みんなで大家さん 詐欺」「なぜ捕まらない」と検索されることが多くありますが、2026年9月の事業許可取消処分は行政上の措置であり、詐欺罪などの刑事責任を認定したものではありません。

ここでは、民事訴訟・行政処分と刑事事件の違いを整理します。

民事訴訟・行政処分と刑事事件は別の問題

みんなで大家さんをめぐっては、出資者が出資金の返還を求める民事訴訟に加え、2026年9月には運営会社と販売代理人の事業許可取消処分が行われました。

これらは詐欺罪のような刑事事件とは別の枠組みです。

詐欺罪が成立するには、相手をだまして財産を交付させたことや、だます意図があったことなどを立証する必要があります。

事業として運用していたものが、結果として行き詰まった場合、ただちに詐欺罪に問えるとは限りません。

詐欺だと言われてしまう理由

詐欺罪の成立が認定されたかどうかとは別に、利用者から「詐欺ではないか」という声が上がるのには理由があります。

こうした経緯から不信感が広がり、「詐欺ではないか」という声につながっています。

みんなで大家さんが危ないと言われる理由5選【後悔する？】

みんなで大家さんは、次の5つの理由から、危ないという意見がみられます。

特に1～3は投資家の不安材料となる情報で、いまでもみんなで大家さんが悪印象を持たれる大きな原因となっています。

ここからは、みんなで大家さんが危ないといわれる理由の真偽について、詳しく解説します。

過去に行政処分を受けたことがある

みんなで大家さんシリーズの運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社は、2013年（平成25年）5月29日に60日間の一部業務停止命令を受けています。

この処分では、不動産特定共同事業法が定める財務上の許可基準を満たしていなかったことが問題となりました。

不動産特定共同事業は投資家の財産を長期間預かる業であり、その財務の健全性が求められることから、許可を受けようとする者の資産の合計額から負債の合計額を控除した額が資本金又は出資の額の１００分の９０に相当する額を満たすものであることが必要です。

（法第７条第２号）

引用：国土交通省「不動産特定共同事業の許可の要件」

この事案では、過去の会計処理や資産の計上方法が問題となり、不動産特定共同事業法で定められた純資産に関する基準を満たしていなかったとされています。

都市綜研インベストファンド株式会社は、過去3か年の決算修正や大阪府への書面提出などの対応を行い、2013年7月29日に業務を再開しました。

その後の決算修正で過去の債務超過が明らかになりましたが、2013年度末には資本増強によって解消しています。

みんなで大家さん関係企業に販売停止処分にて説明したとおり、対象不動産の資産価値や将来の収益性に影響する事業計画の変更について、投資家への説明が不十分だったことなどで業務停止を命じられています。

投資家にとって重要な説明が不十分だった点を考慮すると、みんなで大家さんが危ないと言われる理由も納得できますよね。

一時的な債務超過になったことがある

行政処分後の大阪府の指導に従い、2010～2012年度の決算を2013年9月に修正した結果、過去3か年の貸借対照表が債務超過だったことが明らかになりました。

ただし、その後の資本増強により、2013年度末には債務超過を解消しています。

債務超過とは、企業の資産より負債が多い状態のことです。一方、倒産は債務の支払いが難しくなることなどを指すため、債務超過と倒産は同じ意味ではありません。

過去の資産評価を修正したことで債務超過が明らかになったとしても、それだけで手元の現金がなくなるわけではありません。そのため、すぐに倒産につながるとは限らないのです。

都市綜研インベストファンド株式会社も、2013年度末には債務超過を解消し、その後2022年度末にかけて純資産を増やしていました。

しかし、2026年7月28日に提出された事業報告書では、運営会社の資産から負債を差し引いた金額がマイナス約2,881億円となっており、新たな債務超過が明らかになっています。

債務超過になったからといって直ちに倒産するわけではありませんが、2025年以降は分配金の停止や出資金の償還遅延も発生しています。過去に財務状況が改善したからといって、現在も問題ないと判断することはできません。

一部の返金要求への支払いが遅れたことがある

行政処分を受けた際に相次いだ契約上の地位の譲渡の申し出を受け、譲渡手続きが一時停止されたことも「危ない」と思われる原因の一つです。

2024年6月の業務停止処分後、ファンドの継続性を懸念した投資家から契約上の地位の譲渡の申し出が相次ぎ、運営会社は譲渡契約の締結を一時停止しました。

その後、運営会社は2024年7月29日から譲渡手続きを再開し、申し出の順に対応する方針を発表しています。

しかし、2025年以降は主力ファンドなどで分配金の支払いが停止し、運用期間が終了したファンドでも出資金の償還遅延が発生しています。2026年9月の会社側の発表でも、分配金や償還の遅延が続いていることが認められています。

なお、契約上の地位の譲渡と、運用期間終了時の償還は異なる手続きです。また、裁判所が出資金の返還を命じる判決を出していても、すべての出資者に返還されることが保証されたわけではありません。

広告が多いという印象を持たれる

一部では、みんなで大家さんの広告が多いという印象を持たれているようです。

よくネット広告で出てくる、「みんなで大家さん」てみんなでやれば怖くないって心理なのかな。

不動産絡みって、結局素人ではわからないことの方が多いし、資料や言ってることがどこまで本当かもわからないから投資としては怖いしかない。

— C子 (@C_ko) March 20, 2024

「広告が多い＝怪しい」というわけではありません。ただし、広告の印象だけで安全性を判断するのではなく、運営会社の財務状況や行政処分の有無、分配金の支払い・償還実績などを確認することが重要です。

利回りが高すぎるとみられがち

利回りが高すぎることも、みんなで大家さんが危ないと思われる一因となっています。

過去に募集されたみんなで大家さんのファンドを見ると、想定利回りは6.0～7.0%程度で、確かに一般的な不動産投資と比べると高めな印象もあります。

ただし、これは都市部の優良な賃貸住宅での不動産投資を想定しているから高めに見える向きもあります。

みんなで大家さんが投資するような地方物件やオフィス、産業施設まで視野を広げれば、決して実現不可能な利回りではありません。

また、みんなで大家さんの場合は、すでに多くのファンドを償還しており、2023年当時は想定利回りを達成した償還実績が公表されていました。

例えば、2023年8月4日時点でもっとも直近の償還ファンドである「シリーズ伊勢4号」でもすべての分配が想定利回りの約7%を実現し、かつ評価額が元本を下回ることもなく償還に至っています。

金額だけみると「あれ、少なくない？」と思ってしまいそうですが、分配金を税引き前、かつ年率換算にすると、確かに7%の利回りが達成されていることが確認できます。

以下は 「シリーズ伊勢4号」 の2023年4月28日の分配利回りの計算です。

評価額100万円あたり約7万円なので、確かに利回り7%を達成していることが確認できます。

ほかのファンドやほかの分配タイミングでも、Webサイト記載の通り、これまでの償還ファンドはすべて想定利回りを達成しています。ただし、これらは過去に公表された実績です。2025年以降は分配金の停止や出資金の償還遅延が発生しており、過去の実績が現在の安全性や将来の分配・償還を保証するものではありません。

みんなで大家さんの出資者がいまできること

みんなで大家さんでは分配金の停止や出資金の償還遅延が続いており、2026年9月には事業許可が取り消されました。

すでに出資している方は、今後の返還について不安を感じているかもしれません。ただし、現時点で出資金が必ず戻ってくる方法があるわけではありません。

まずは契約内容や運営会社の発表を確認し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。

契約書・出資記録・運営会社からの通知を確認する

まずは、出資した際の契約書や取引記録を確認しましょう。

匿名組合契約書や出資証書、入出金履歴、分配金の明細、運営会社から届いたメールや通知書などは、できるだけまとめて保管しておくことをおすすめします。

特に、出資金額や償還予定日、返還条件などを整理しておくと、現在の契約状況を把握しやすくなります。

また、運営会社から新たな案内が届いた場合も、その内容や受け取った日付を記録しておきましょう。こうした資料は、運営会社への問い合わせや弁護士への相談時にも役立ちます。

運営会社に出資金の返還状況を問い合わせる

出資金の償還時期や手続きについて不明な点がある場合は、運営会社や販売代理人に問い合わせる方法があります。

みんなで大家さんの公式サイトでは、出資者向けのお知らせや今後の対応方針が公表されています。まずは最新の公式発表を確認しましょう。

なお、販売代理人のみんなで大家さん販売株式会社は、2026年10月1日付で本店を移転しています。書面を送付する場合は、最新の所在地を確認してください。

ただし、問い合わせをしたからといって、出資金の返還が早まるとは限りません。また、運営会社が公表している資産売却や償還に向けた計画も、実際の返還を保証するものではありません。

契約内容の変更や権利譲渡に関する書類が届いた場合は、署名前に条件や法的な影響を十分に確認することが大切です。

消費生活センターや弁護士に相談する

出資金の返還について困っている場合は、消費生活センターや弁護士などに相談することも検討しましょう。

全国共通の消費者ホットライン「188」に電話すると、最寄りの消費生活センターなどの相談窓口を案内してもらえます。契約や事業者とのトラブルについて、相談することが可能です。

また、返還請求や契約解除、訴訟などの法的手続きを検討している場合は、弁護士への相談が役立ちます。

法テラスでは法的トラブルに関する相談先を案内しているほか、収入や資産などの条件を満たす方は無料法律相談などを利用できます。

集団訴訟への参加や個別訴訟の提起については、費用や契約条件、出資金の回収可能性などを踏まえた判断が必要です。

どのような対応が適切かは契約内容によって異なるため、自己判断で手続きを進めるのではなく、必要に応じて専門家に相談しましょう。

【まとめ】みんなで大家さんではなく、健全なサービスを選ぼう

最後に、この記事の重要なポイントをまとめます。

すでに出資している方は、契約内容や運営会社からの通知を確認し、必要に応じて消費生活センターや弁護士などに相談しましょう。

これから不動産投資を始めるなら、運営会社の財務状況や情報開示、過去の償還実績などを確認したうえで、サービスを選ぶことが重要です。

たとえばCREAL（クリアル）は東証グロース上場企業が運営し、元本割れ0件の実績を公表しています。2026年9月末時点では、償還済みの121ファンドすべてで元本割れが発生していません。

1万円から始められ、投資金額を抑えることはできますが、元本割れや償還遅延のリスクがなくなるわけではありません。

各サービスの比較は「不動産クラウドファンディングのおすすめ比較」でも詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。