【専門家監修】不動産クラウドファンディングのよくある失敗例7つ！現投資家が対策を教えます

このような疑問にお応えします。

少額から手間なく投資できる不動産投資クラウドファンディングですが、投資である以上失敗する可能性はゼロではありません。

この記事では、不動産投資クラウドファンディングの失敗リスクやその対策を、現役の投資家が初心者向けに分かりやすく解説します。

また、CREALなど初心者が安心して始められる不動産投資クラウドファンディングも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産クラウドファンディングのありがち失敗例7つ

不動産投資クラウドファンディングは、少額から投資できるため万が一失敗しても大きな損害につながりにくいものです。

しかし、たとえ少額でも失敗はしたくないですよね。

以下で紹介するよくある失敗を確認し、対策できるようにしましょう。

不動産クラウドファンディングの注意点については「不動産投資クラウドファンディングをやってみた注意点や良い点を解説！」の記事もご覧ください。

分配金が得られない

不動産投資クラウドファンディングの大まかな仕組みは次のとおりです。

不動産投資クラウドファンディングでは、不動産の運用や売却によって得た利益に応じて出資者に分配があります。

例えば、利回り10%のファンドに1万円投資すると、1年後には1,000円の分配金が得られる仕組みです。

ただし、この分配金は運用成績によっては支払われない可能性があります。

賃貸物件の運用の場合、入居者がいなければ家賃収入は得られません。

ホテルやリゾート施設なら、コロナ渦のように観光客が激減すれば収入が大きく減少するものです。

運用成績が悪化する原因はさまざまですが、運用益が無ければ分配金も得られなくなってしまいます。

元本割れしてしまった

元本割れとは、運用期間終了時の償還金（戻ってくるお金）が投資額を下回ってしまうことです。

不動産投資クラウドファンディングでは、一般的に運用期間終了後に物件を売却し、売却金を投資家の償還金に充てます。

しかし、不動産相場の下落や市場の混乱などで、運営会社の想定よりも売却額が低いと元本割れしてしまう可能性があるのです。

なお、以下の不動産クラウドファンディングは過去に元本割れしたことがありません。

今後も100%元本割れしないということではありませんが、こうした実績のある会社であれば安心して投資しやすいといえるでしょう。

途中で解約できなかった

運用期間中は基本的に途中解約ができません。

運用期間はファンドによっても異なりますが、短いもので3ヵ月、長いものでは24ヵ月やそれ以上ということもあります。

その期間に急に資金が必要になっても、解約して現金化できない点には注意が必要です。

また、運用期間中に不動産運用の業績が悪化しても、運用終了までは運用し続けなければなりません。

長期運用のファンドの場合は、運用期間中の市場変化で大きな損害が発生する可能性がある点を考慮することが大切です。

信頼できない事業者だった

不動産投資クラウドファンディングは不動産投資といっても、投資家が出資する相手は運営会社です。

投資した運営会社が倒産してしまうと、出資したお金は基本的に還ってきません。

運営会社の経営状態などきちんと情報をチェックしたうえで信頼できる運営会社に投資することが大事です。

人気すぎて投資できなかった

不動産投資クラウドファンディングでは、案件によっては人気が過熱し投資すらできない場合も珍しくありません。

不動産投資クラウドファンディングでの募集方法は大きく次の2つです。

先着式の場合、募集枠内で応募できれば投資可能です。

しかし、人気の高い案件は募集開始直後から応募が集中し、数分で募集終了してしまう場合もあります。

抽選式であれば申込自体はしやすくなりますが、倍率が高騰することで落選してしまう可能性も高くなるのです。

例えば、人気の高い「COZUCHI」で2023年5月4日～5月9日にかけて募集された案件は、抽選式で応募率が2,561%（約26倍）の高倍率でした。

投資できるファンドがみつからない

不動産投資クラウドファンディングでは、いつでも投資ができるわけではない点にも注意が必要です。

例えば「COZUCHI」の2023年5月～8月の募集案件は次のようになっています。

ファンド名	募集時期 （いずれも2023年）	募集金額
六本木事業用地Ⅱ フェーズ3	5月4日～5月10日	352,000,000円
広尾区分店舗 フェーズ3	5月4日～5月9日	60,000,000 円
ウィスタリアプラザ 世田谷区下馬 一棟ビル	6月5日～6月7日 （一般募集期間）	466,500,000円
横浜 元町・中華街 プロジェクト	6月12日～6月16日	1,000,000,000円
栃木県日光市 ホテル開発素地	6月13日～6月15日	530,000,000円
三軒茶屋ターミナルビル区分	7月7日～7月13日 （一般募集期間）	643,000,000円
京都“HOTEL CANATA KYOTO”	7月14日～7月19日	550,000,000円
代々木公園 プロジェクト	7月15日～7月20日	800,000,000円
京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト 敷地共有持分 追加買取	8月14日～8月15日	2,350,000,000円

「COZUCHI」 は、近年積極的にファンド募集を行っている不動産投資クラウドファンディングですが、それでも投資機会は限られています。

例えば、7月25日頃に投資資金ができたとしても「京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト」が募集される8月14日まで投資するファンドがない状況でした。

株やREITがリアルタイムで購入可能であるのと比較すると、購入チャンスが少ない点には注意が必要です。

確定申告を忘れた

不動産投資クラウドファンディングで収入を得た場合、例えば以下のうち1つでも当てはまる方は確定申告が必須です。

不動産投資クラウドファンディングは、確定申告の要否にかかわらず税金が源泉徴収されます。

源泉徴収の支払いで税務対応が完了したと勘違いして、確定申告を失念するリスクがあるのです。

確定申告をすべきだったのに怠ったことが発覚した場合は、無申告加算税や過少申告加算税などが発生する恐れがあります。

なお、不動産投資クラウドファンディングの分配金による収入は、匿名組合型ファンドでは雑所得、任意組合型では不動産所得となります。

所得区分がファンドによって異なるので注意しましょう。

なお、匿名組合型と任意組合型について詳しく知りたい方は、こちらの記事も読んでみてください。

参考：【インタビュー】COZUCHIの中長期運用型サービスとは？任意組合型クラウドファンディングのメリット・デメリットを解説

利用者が語る不動産クラウドファンディングの失敗談3選

それぞれの失敗談について、詳しく紹介します。

すぐに完売して全然投資できなかった

投資したての頃は、人気ファンドの過熱具合に驚きました。

初めてアカウントを作成した不動産投資クラウドファンディングで、平日12:00募集開始の先着順のファンドにその日の夕方頃に投資しようとしました。

ファンド募集の情報は以前から知っていたのですが、募集期間が数日あったので「仕事の終わった後に申し込めば良いか」と思っていたのです。

しかし、実際にはすぐに需要額が集まってしまい、結局投資はできませんでした。

何かの手違いかと思って確認したところ、募集開始から5分程度で締め切ったそうです。

もっと加熱したケースでは、募集開始時間を待ち構えて手続きを進めたのに、締め切られてしまったケースもあります。

契約締結書類のダウンロードやパスワード入力などの間に締め切られ、おそらく申し込める時間は1分もなかったのではないでしょうか。

ちょうど良いタイミングに募集ファンドがない

私はまとまった投資資金を持っているわけではないので、給料日やボーナスなどの際に少額の資金が発生します。

手元にあると使ってしまいそうですし、機会損失がもったいないので、本当は余裕が出たらすぐ投資してしまいたいところです。

しかし、残念ながら自分がお金を持っているときにタイミングよくファンドが募集されていることはそうそうありません。

私の場合は、多数の不動産投資クラウドファンディングに口座を持っていて、投資機会を増やすようにしています。

それでも、投資するまで半月～1カ月程度待つことは珍しくありませんね。

確定申告を忘れそうになった

最も想定外だったのは、確定申告が必要な対象になることでした。

これまではFXに投資したことがありましたが、雑所得20万円を超えることはありませんでした。

株式投資では一定の収益を上げた時もありましたが、株式では「源泉徴収ありの総合口座」を選択していたので確定申告は不要だったのです。

しかし、不動産投資クラウドファンディングでの収入が増えた結果、FXと合わせて20万円に到達することになりました。

「雑所得20万円を超えたら確定申告」というのはどこかで見たことがあったのですが、自分がそれに当てはまる人になるとはあまり考えておらず、気づいたのは3月初めでした。

それまで確定申告の経験がなかったので、本やWebサイトで調べながら大急ぎで対応して、なんとか税務署に書類を提出しました。

慣れてないと確定申告の作業負荷も結構大きく感じるため、注意しておきましょう。

不動産クラウドファンディング初心者が失敗する主な原因4つ

初心者が不動産投資クラウドファンディングで失敗する原因は、次の4点にあります。

それぞれのポイントについて、詳しくみていきましょう。

不動産投資クラウドファンディングの商品性の理解不足

不動産投資クラウドファンディングはWeb上で簡単に投資を始められるため、充分な知識なく初めてしまう方も少なくありません。

ファンドの仕組みまで細かく知る必要はないものの、全く知識がない状態で始めてしまうと、あとで戸惑ったり失敗したりするリスクがあります。

例えば次のようなポイントを知らずに、失敗してしまう場合があります。

不動産クラウドファンディングの基本的な知識については、こちらも参照してみてください。

参考記事：【儲からない？】不動産クラウドファンディングのデメリットや利回り、メリットを解説

不動産投資の知識の不足

不動産知識が不足していて失敗する人も少なくありません。

不動産投資クラウドファンディングでは、不動産投資の基本的な知識もおさえておく必要があります。

不動産投資の知識がなければ、ファンドのリスクの高さや特性を理解することができず、自分に合ったファンドを選ぶのが難しくなるためです。

例えば、次のような基礎知識を理解しておいた方が良いでしょう。

例えば、不動産投資の利益は、次のような仕組みでインカムゲインとキャピタルゲインが発生します。

そのほか、こちらの記事でも不動産投資の基礎知識について紹介していますので、合わせて参考にしてください。

利回りだけで選んでしまう

想定利回りのみを基準に、安易に投資ファンドを選んでしまう人もいます。

これは投資全般にいえることですが、利回りや収益性が高い投資先はリスクも高くなる傾向にあります。

不動産投資クラウドファンディングにおいて想定利回りが高い物件は、地方や海外不動産へ投資するファンドなどがしばしばみられます。

想定利回りが高くとも、空室の発生による賃料の減少や社会情勢の変化に伴う価格下落による売却損失などを受けるリスクが大きいのです。

思わぬハイリスクなファンドに投資しないために、投資先物件の特徴やリスクなどもふまえて投資ファンドを選ぶ必要があります。

投資ファンドの運営業者の精査を怠る

せっかく知識をつけても、業者選びがうまくいかずに失敗する人も少なくありません。

ファンド自体の特性を調べる人でも、業者自体の特徴の違いには意識がいかず、目にとまった業者で安易に口座を開く人もいます。

しかし、万が一業者が倒産してしまうとファンド投資家にも損失が及ぶ可能性が高く、最悪のケースでは投資額が全損となることから、実は業者選びは大切です。

ファンドの募集頻度が少なすぎて、せっかく口座開設しても全然投資できないという事態も考えられるでしょう。

業者選びにおいては、過去の募集実績や募集頻度、償還実績などをもとに、信頼できる業者を選んでください。

不動産クラウドファンディングで失敗しないための対策6つ

失敗する可能性をゼロにはできませんが、対策することは可能です。

失敗しないための対策としては、次の6つが挙げられます。

投資するうえでは基本的なこととも言えますが、だからこそ大切です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

業者をしっかりリサーチする

そもそも不動産投資クラウドファンディングの業者は、「不動産特定共同事業法」に基づく許可を取得する必要です。

しかしそれでも、経営状況や不動産投資の実績は異なります。

実績や経営状況をしっかりリサーチし比較したうえで、安心して投資できる業者を見極めるようにしましょう。

実績を調べるのであれば、過去の募集案件を公表している不動産クラウドファンディングで、過去の案件がどうだったのか確認するのがおすすめです。

また、経営状況については、IR情報などを見て直近の業績を確認してください。

リスク軽減策がしっかりした業者を選ぶ

業者によっては、投資家に損失が及びにくいように、リスク軽減策を講じている場合があります。

例えば、次のようなリスク軽減対策が採られています。

投資する案件をしっかりリサーチする

不動産投資で利益を得られるかは、物件の需要が大きく左右します。

需要の高い物件であれば家賃収入や売却益も期待でき、反対に需要のない物件では家賃収入が入らない可能性もあるものです。

不動産投資クラウドファンディングでは、不動産投資のプロが厳選した物件をもとにファンド組成をしています。

しかし、リスクを取るのはあくまで投資家自身なので、本当に投資しても良い物件かどうかはしっかりとチェックしましょう。

スケジュールを押さえる

投資したくても、応募できなければ投資はできません。

募集方法によっては、開始直後のクリック合戦となる場合もあるでしょう。

事前に募集開始日を押さえて会員登録や入金を済ませておくことで、投資できる可能性を上げられます。

登録しておきたい大手クラウドファンディングサイトは、「【徹底比較】不動産投資型クラウドファンディングのおすすめランキング」の記事をご覧ください。

基礎知識を習得しておく

不動産投資クラウドファンディングに求められる基礎知識をつけておくことが大切です。

簡単に投資できる不動産投資クラウドファンディングですが、次の知識については基本的な知識をつけておきましょう。

基礎知識を習得しておくことで、信頼のおける業者選びや自分のリスク許容度に合ったファンド選びができるようになります。

また、税務対応や確定申告で焦る心配もないでしょう。

分散投資を心がける

投資するファンドや利用する業者の双方において、分散投資を心がけることも大切です。

どんなに対策をしても、100%損失リスクを回避することはできません。

安定性の高いと思っていたファンドが、市況悪化や社会情勢の変化により大きな損失を出す可能性もあるでしょう。

もしもの時に大ダメージを防ぐためには、多数の業者及びファンドに分散投資するのが有効です。

万が一、一つのファンドが損失を出しても、他のファンドの収益が補ってくれるので損失を抑制できます。

不動産クラウドファンディングの失敗リスクを上回るメリット

不動産投資クラウドファンディングは失敗するリスクはありますが、それ以上のメリットもあるものです。

メリットとリスクを正しく理解して投資判断するようにしましょう。

メリットとしては、次の4つが挙げられます。

少額から投資できる

不動産投資クラウドファンディングの多くのサービスは1万円程から投資できます。

実際の不動産に投資しようとすれば、ローンを組むことが基本と言っても、頭金や初期費用として数百万円や1,000万円ほどの自己資金が必要になってくるでしょう。

株式投資やFXにしても、数十万円から百万円程は必要になります。

不動産投資クラウドファンディングであれば1万円から投資ができるので、投資初心者や資金が少ない人でも投資しやすいというメリットがあります。

利回りが高い

不動産投資クラウドファンディングの利回りは2～8％程と言われています。

中には、10%や20%を超える利回りの案件もあり、比較的利回りが高いという魅力があるのです。

とはいえ、少額からの投資となるので利益はあまり多くはありません。

しかし、リスクを押さえてコツコツ投資したいという場合にはおすすめの投資と言えるでしょう。

過去の実績を確認できるケースが多い

不動産投資クラウドファンディングを提供する多くの事業者で過去の実績を公表しています。

事前に元本割れしている案件がどれくらいあるのかを確認できるので、投資判断の大きなポイントとなるでしょう。

手間がかからない

実物の不動産投資をするとなると、次のような手間が必要です。

基本的には管理会社に委託できるとは言え、管理会社とのやり取りなどは必要です。

また、管理会社への委託費用だけでなく、修繕費・固定資産税などさまざまな費用も発生します。

しかし、不動産投資クラウドファンディングは投資するだけで、後は運営会社が物件の運用・管理をしてくれます。

不動産クラウドファンディング以外の不動産投資と失敗リスクを比較

不動産投資クラウドファンディングとそれ以外の不動産投資手法の失敗リスクについて比較すると、以下のとおりです。

不動産投資クラウドファンディング	現物の不動産投資	J-REIT投資
・分配金が得られないリスク ・元本割れするリスク ・途中で解約できないリスク ・事業者の倒産リスク ・人気すぎて投資できないリスク ・投資先がみつからないリスク	・空室による賃料減少リスク ・賃料の下落リスク ・不動産価格の下落リスク ・売却に時間がかかるリスク ・修繕費用が高額化するリスク ・災害による損失リスク	・価格変動リスク ・投資先を把握できないリスク ・投資法人の倒産リスク ・投資先不動産の損失リスク

J-REITは書き出すとリスク要因が少なく見えますが、ほかの投資手法より日々の価格変動の影響を受けやすいことから、決してリスクの低い投資ではありません。

どの投資手法にもさまざまなリスクがあるので、リスクの違いを押さえたうえで、自分に合った投資手法を選択しましょう。

はじめての不動産クラウドファンディングにおすすめの事業者3選

不動産投資クラウドファンディングができるサービスは多く提供されているので、どこで投資すれば良いのか分からないという人も多いでしょう。

ここでは、初心者でも安心して投資できるサービスとして次の3つを紹介します。

COZUCHI (コヅチ)

項目	詳細
運営会社	LAETOLI株式会社
最小投資金額	1万円
参加方法	抽選・先着
公式サイト	https://cozuchi.com/

都心のマンションを中心に投資できるCOZUCHI。

運営するLAETOLI株式会社は1999年に創業し、不動産投資ノウハウが豊富な点も安心して投資できるポイントです。

また、利回りも比較的高く、中には50%を超える案件もあります。

COZUCHIの大きな魅力が、途中解約できるということです。

その点、COZUCHIは手数料さえ支払えば運用期間中でも解約できるので、急に資金が必要になっても安心というメリットがあるのです。

COZUCHIは2023年5月より運用期間10年程度の中長期運用型ファンドの販売を開始しております。

短期運用型ファンドと組み合わせれば、運用期間でみた分散投資が可能です。

CREAL(クリアル)【キャンペーン実施中】

運営会社	クリアル株式会社 ※東証グロース上場
最小投資金額	1万円
参加方法	先着
公式サイト	https://creal.jp/

クリアル株式会社が運営するCREAL(クリアル)は、不動産投資型クラウドファンディングの先駆けのような存在です。

2011年に創業したクリアル株式会社は不動産投資運用プロセスのDXを大胆に推進し、業務効率向上とリターン向上を目指す新しい資産運用会社です。

CREALは運用資産残高約350億円(2021年5月末)の不動産アセットマネジメント会社で、厳選した資産価値の高い物件のみを掲載しています。

そのため、今まで累計154億円調達していますが、配当遅延や元本割れはありません。

案件によって異なりますが、運⽤物件の空室リスクに対する対策としてマスターリース契約を⾏っているため、賃料収⼊が保証されるのが特徴的です。

さらに、 国土交通省発行の「不動産特定共同事業（ＦＴＫ）の利活用促進ハンドブック」にCREALの事例が掲載されるなど、実績への信頼も抜群です。

不動産投資型クラウドファンディングを始めるなら、まずはCREALから始めてみるのがおススメですよ。

CREALについて詳しく知りたい方は「【CREAL(クリアル)の評判】利用者の口コミは？デメリットや新着案件、最新キャンペーンまで徹底解説」をご覧ください。

Jointo α(ジョイントアルファ)

項目	詳細
運営会社	穴吹興産株式会社
最小投資金額	10万円
参加方法	抽選・先着
公式サイト	https://join-to.jp/

Jointo αを運営する穴吹興産株式会社は、西日本最大級のマンション開発実績を持つ東証スタンダード上場企業です。

投資対象は全国のマンションとなっているので、都市部だけでなく地方の物件に投資したい人のもおすすめサービスと言えます。

最低投資金額は10万円と、他のサービスに比較すると高めの設定という点には注意が必要です。

不動産クラウドファンディングに関するよくある質問

最後に、不動産投資クラウドファンディングに関するよくある質問を見ていきましょう。

不動産クラウドファンディングで失敗する確率はどのくらい？

失敗する確率を示したデータがないため具体的な数値は挙げられません。

失敗する確率は数値では示せませんが、「元本割れ」や「過去の利回り」は事業者によっては公開されている場合があるので確認できます。

事前に過去の実績を確認することで、失敗する確率を抑えられるようになるでしょう。

わんポイント

そもそも「失敗」の定義は人それぞれ違うから、一概には言えないワン！

大きく損失することが失敗な人もいれば、プラスであっても目標の数値に届かなければ失敗という人もいるでしょう。

安心できるサービス3選を見る

不動産クラウドファンディングは安心して投資できる？

不動産投資クラウドファンディングは1万円程の少額から投資でき、「優先劣後方式」や「マスターリース契約」など比較的リスクも抑えられているので初心者でも安心して投資できます。

しかし、投資である以上リスクは伴います。

不動産投資クラウドファンディングも他の投資同様元本保証はなく、元本割れのリスクがあるのです。

まねお

それに、事業者自体が倒産してしまうリスクもあるんだよね…。

事業者によっては元本割れ実績や経営状況を公開しており、情報公開をしっかりしている事業者は安心して投資しやすいでしょう。

不動産クラウドファンディングでFIREできる？

不動産投資クラウドファンディングでFIREできる可能性もゼロではありません。

しかし、不動産投資クラウドファンディングだけでは案件も限られているため、FIREの資金を貯えるには長期でコツコツ臨む必要があります。

FIREを目指すのであれば、不動産クラウドファンディングだけでなく高配当株投資や、NISAにも取り組む方が良いでしょう。

FIREについてもっと詳しく知りたい人は以下の記事を参考にしてみてください。

【まとめ】不動産クラウドファンディングを始めてみよう！

最後に、この記事の重要なポイントをまとめます。

不動産投資クラウドファンディングは失敗リスクもありますが、リスクは抑えることができます。

少額から投資でき手間もかからないという魅力も大きいので、慎重に判断できれば初心者にもおすすめの投資です。

今回紹介した「COZUCHI」「CREAL」「Jointoα」などを参考に、あなたにぴったりのサービスを選んでみてくださいね。