みんなで大家さんは危ない・詐欺？分配金停止と集団訴訟の状況を宅建士が徹底解説！

このような疑問を解決します。

みんなで大家さんは不動産投資型のクラウドファンディングで、テレビCMやネット広告でもよく見かけるため、気になっている方も多いでしょう。

しかし2026年7月現在、分配金の停止や大規模な集団訴訟が続いており、「危ない」「詐欺では」「本当に大丈夫？」という不安の声が多く上がっています。

この記事では、実際に不動産投資を行う筆者が、みんなで大家さんで今何が起きているのか、危ない・詐欺と言われる理由、最新の状況を分かりやすく解説します。

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みんなで大家さんとは？

項目	詳細
サービス名	みんなで大家さん
販売代理店	みんなで大家さん販売株式会社
営業者	都市綜研インベストファンド株式会社
営業者所在地	大阪府大阪市北区堂島1-1-5
想定利回り	6.0%～7.0%
最低投資金額	100万円
申し込み手数料	無料
公式サイト	https://www.minnadeooyasan.com/

みんなで大家さんは、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する、不動産小口化商品の提供サービスです。

まずは、みんなで大家さんの基本的な仕組みやサービス沿革を紹介します。

みんなで大家さんの仕組み

みんなで大家さんは、少額で不動産投資ができる仕組みの一つである「不動産小口化商品」の一つです。

あるプロジェクトに不特定多数が少額出資をして企画を応援するクラウドファンディングの、不動産投資版ということです。

一般的な不動産投資は多額の投資資金が必要

一般的な不動産投資は、不動産の購入が必要になるので投資金額も高額になるものです。

ローンを組んで購入するのが一般的ですが、それでも数百万円～数千万円程度の自己資金を用意するケースが多いです。

そのため、資金の少ない方や初心者にとっては、一般的な不動産投資をするハードルが高いですよね。

みんなで大家さんのような不動産小口化商品なら投資額を抑えられる

対して不動産小口化商品は、一般的な不動産投資に比べ投資額を抑えることが可能です。

例えば、1億円の不動産を一口100万円で100口販売し、出資者は希望の口数を購入します。

複数の出資者が不動産に出資し、口数に応じて利益を分配する仕組みです。

みんなで大家さんの大まかな仕組みは、以下のとおり。

不動産特定共同事業法の契約タイプとしては、ほかに任意組合契約も存在します。

みんなで大家さんのファンドタイプ

2025年現在まで定期的に募集されたみんなで大家さんのファンドは、次のようなタイプがあります。

2021年以降は従来からあった「みんなで大家さんシリーズ」より、伊勢シリーズ、ファームシリーズ、成田シリーズの募集頻度が増えています。

みんなで大家さんは今どうなっている？

みんなで大家さんは2024年の業務停止処分以降、状況が大きく悪化しています。

まずは時系列で全体像を整理します。

2024年6月	東京都・大阪府が運営会社に業務の一部停止命令
2025年7月末	主力「シリーズ成田」で分配金の支払いが停止
2025年9月〜11月	出資者約1,200人が約114億円の返還を求め第1次提訴
2025年11月末	成田空港会社が運営会社への用地賃借を終了
2025年12月	読売新聞が、土地を実勢価格の数十〜百数十倍に評価して募集と報道。国税局が税金滞納で資産を差し押さえ
2026年2月	約1,300人が追加提訴。原告は計約2,500人・請求総額約232億円規模に
2026年3月26日	大阪地裁が出資者3人へ約1,700万円の全額返還を命じる初判決
2026年6月5日	大阪地裁が出資者84人へ約4億5,500万円の全額返還を命じる2件目の判決

運営会社に業務の一部停止命令（2024年6月）

2024年6月、大阪府が都市綜研インベストファンドに対し、不動産特定共同事業法に基づく業務の一部停止を命じました。

主力商品「成田16号」で、開発許可を受けていない土地が対象不動産に含まれていたにもかかわらず、投資家への説明が不十分だったことなどが理由です。

東京都も、みんなで大家さん販売に対して同様の処分を命じています。

この処分を契機に解約の申し出が殺到し、運営会社は譲渡契約の受付を一時停止しました。

主力ファンドで分配金が停止（2025年7月〜）

2025年7月末、約4万人・出資残高約2,000億円規模の主力「成田シリーズ」で、分配金の支払いが停止しました。

その後も停止は拡大し、報道によれば2025年10月末時点で34本のファンドで分配金が停止、複数のファンドで元本の償還も期日通りに実現していない状況です。

成田プロジェクトは更地からの開発で、工事の大幅な遅延も重なり、収益を生まない期間が長期化していると指摘されています。

集団訴訟が過去最大規模に（2025年11月〜2026年2月）

分配金の停止を受け、出資者による集団訴訟が起こされました。

2025年11月の第1次提訴では原告1,191人・出資総額約114億円でしたが、2026年2月の追加提訴で原告は計約2,500人、請求総額は約230億円規模に拡大しています。

これは日本の不動産投資案件として過去最大規模の集団訴訟とされています。

大阪地裁が「全額返還」を命じる判決（2026年3月）

2026年3月26日、大阪地裁が一連の訴訟で初の判決を出し、運営会社に対して原告の出資金の全額返還を命じました。

会社側は返還義務自体は認めたものの、資金繰りの事情を理由に分割弁済による和解を求め、原告側はこれを拒否しています。

運営会社の都市綜研インベストファンドは、2025年3月期の負債総額が出資金約2,000億円を含めて約3,098億円に達しています。

判決で返還が命じられても、これだけの規模の返還原資を確保できるかは不透明です。

みんなで大家さんは詐欺なの？なぜ捕まらない？

「みんなで大家さん 詐欺」「なぜ捕まらない」と検索されることが多くありますが、2026年7月時点で、運営会社が詐欺罪などで刑事摘発されたという事実は確認されていません。

ここでは、なぜそうなっているのかを整理します。

現時点で問われているのは民事の問題

現在進行しているのは、出資者が出資金の返還を求める民事訴訟と、行政による業務停止という行政処分です。

これらは詐欺罪のような刑事事件とは別の枠組みです。

詐欺罪が成立するには、最初からだます意図があったことを立証する必要があり、ハードルが高いとされます。

事業として運用していたものが、結果として行き詰まった場合、ただちに詐欺罪に問えるとは限りません。

詐欺だと言われてしまう理由

刑事事件にはなっていないものの、利用者からは詐欺だという声が上がるのには理由があります。

こうした経緯から不信感が広がり、「詐欺ではないか」という声につながっています。

みんなで大家さんが危ないと言われる理由5選【後悔する？】

みんなで大家さんは、次の5つの理由から、危ないという意見がみられます。

特に1～3は投資家の不安材料となる情報で、いまでもみんなで大家さんが悪印象を持たれる大きな原因となっています。

ここからは、みんなで大家さんが危ないといわれる理由の真偽について、詳しく解説します。

過去に行政処分を受けたことがある

みんなで大家さんシリーズの運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社は、2013年（平成25年）5月29日に60日間の一部業務停止命令を受けています。

これは、次に紹介する「不動産特定共同事業法第7条第2号」に違反していたことが原因です。

不動産特定共同事業は投資家の財産を長期間預かる業であり、その財務の健全性が求められることから、許可を受けようとする者の資産の合計額から負債の合計額を控除した額が資本金又は出資の額の１００分の９０に相当する額を満たすものであることが必要です。

（法第７条第２号）

引用：国土交通省「不動産特定共同事業の許可の要件」

この事案では、不動産特定共同事業の許可の要件に照らし合わせたときに、資産の一部を課題に計上した結果、上記の方の要件を満たせなかったと考えられます。

都市綜研インベストファンド株式会社は速やかに過去3か年の決算の修正や、管轄の大阪府への書面提出をおこない、2013年7月29日に業務を再開しました。

次に紹介するように、修正によって過去の決算が一時的に債務超過となったことが新たな波紋を呼びましたが、この事案に伴い投資家に直接的な損害はほぼなかったと考えられます。

みんなで大家さん関係企業に販売停止処分にて説明したとおり、出資者の資産価値への影響を与える説明を怠ったことなどで業務停止を命じられています。

投資家にとって重要な説明を意図的に怠った点を考慮すると、みんなで大家さんが危ないと言われる理由も納得できますよね。

一時的な債務超過になったことがある

行政処分後の大阪府の指導に従い、2010年度～2012年度の決算を2013年9月に修正した結果、修正した3か年の都市綜研インベストファンド株式会社バランスシートが債務超過になりました。

ただし、翌2013年度末までに速やかに資本を増強して、債務超過を回避しています。

誤解されがちですが、倒産とは借金が返せなくなることで、「一時的な債務超過＝倒産」とは言えません。

特に、この事案のように評価変更により過去の決算が債務超過になったからといって、手元の現金がなくなるわけではないので、目先の債務を返済できていれば倒産に直結するとは限らないのです。

債務超過の状態が続くときは問題ですが、同社の場合は速やかに債務超過を解消し、2013年度末には純資産がプラスになっています。

その後も直近2022年度末決算にかけて着実にバランスシートは健全になっているため、過去の評価上の債務超過の影響を心配する必要はないでしょう。

一部の返金要求への支払いが遅れたことがある

行政処分を受けた際に殺到した返金要求に対して、支払いが遅れたことがある点も「危ない」と思われる原因の一つです。

資産を過大評価して業務停止処分を受けたとき、ファンドの継続性を懸念した投資家から解約が殺到し、すぐに返金支払いに対応できないタイミングがありました。

ただし、その後順次返金に対応していますし、遅れた期間相当分の配当もしっかり払っています。

そのため、入金のタイミングが遅れたということを除けば、この事案によって損失が発生した投資家はいません。

また、誤解してはいけないのは、あくまで「返金が遅れた」だけであり、ファンドのスケジュールに沿った配当や償還が滞ったり、減額したりして投資家に損失を与えたことはありません。

広告が多いという印象を持たれる

一部では、みんなで大家さんの広告が多いという印象を持たれているようです。

よくネット広告で出てくる、「みんなで大家さん」てみんなでやれば怖くないって心理なのかな。

不動産絡みって、結局素人ではわからないことの方が多いし、資料や言ってることがどこまで本当かもわからないから投資としては怖いしかない。

— C子 (@C_ko) March 20, 2024

「広告が多い＝怪しい」というわけではありませんが、あまりにも広告出費が多いと事業運営にも影響が出そうです。

利回りが高すぎるとみられがち

利回りが高すぎることも、みんなで大家さんが危ないと思われる一因となっています。

近年のみんなで大家さんの募集ファンドを見ても、想定利回りは6.0～7.0%程度あり、確かに一般的な不動産投資と比べると高めな印象もあります。

ただし、これは都市部の優良な賃貸住宅での不動産投資を想定しているから高めに見える向きもあります。

みんなで大家さんが投資するような地方物件やオフィス、産業施設まで視野を広げれば、決して実現不可能な利回りではありません。

また、みんなで大家さんの場合は、すでに多くのファンドを償還しており、これまでの償還ファンドはすべて想定利回りを実現しています。

例えば、2023年8月4日時点でもっとも直近の償還ファンドである「シリーズ伊勢4号」でもすべての分配が想定利回りの約7%を実現し、かつ評価額が元本を下回ることもなく償還に至っています。

金額だけみると「あれ、少なくない？」と思ってしまいそうですが、分配金を税引き前、かつ年率換算にすると、確かに7%の利回りが達成されていることが確認できます。

以下は 「シリーズ伊勢4号」 の2023年4月28日の分配利回りの計算です。

評価額100万円あたり約7万円なので、確かに利回り7%を達成していることが確認できます。

ほかのファンドやほかの分配タイミングでも、Webサイト記載の通り、これまでの償還ファンドはすべて想定利回りを達成しています。

【まとめ】みんなで大家さんではなく、健全なサービスを選ぼう

最後に、この記事の重要なポイントをまとめます。

これから不動産投資を始めるなら、運営が健全で実績の透明性が高いサービスを選ぶのが安心です。

たとえばCREAL（クリアル）は東証グロース上場企業が運営し、元本割れ0件の実績を公表しています。

1万円から始められ、少額でリスクを抑えて不動産投資を試せます。

各サービスの比較は「不動産クラウドファンディングのおすすめ比較」でも詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。