【CEOインタビュー】COZUCHIの武藤弥さんにお話しを伺いました！目指す世界とは？高い利回りで運用できる理由を聞いてみた

このようなお悩みを解決します。

不動産投資と聞いてあなたは何が思い浮かびますか？

近年では、不動産投資型クラウドファンディングという、少額で不動産に投資・プロに運用を任せることができる商品の人気が高まっています。

そんな不動産クラファン分野で大きな注目を集めているのが、COZUCHI（コヅチ）です。

「不動産クラファン史上 過去最高額を募集開始わずか3時間半で満額達成」「運用終了時点で年利283%を記録」など数々の成果を出しています。
※今後の運用成果を確約するものではありません。

今回は、そのCOZUCHIを運営するLAETOLI（ラエトリ）株式会社の代表取締役 武藤 弥（むとう わたる）氏に、COZUCHIの理念や今後の方針、投資家が気になる質問について、詳しくお話を伺いました。

COZUCHIの武藤CEOにインタビュー【私たちは投資家と同じ船に乗っている】

まずは御社の会社概要についてお伺いさせてください。

LAETOLI株式会社にてCOZUCHI（コヅチ）という「まちづくりクラウドファンディング」を運営しています。

その前身は、1999年創業の株式会社SATAS（サタス）という歴史ある会社になります。

元々は、不動産証券化のコンサルティング事業を行っており、2014年に不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品「ゆうゆう倶楽部」を発売していました。

そして2019年には、不動産投資をより手軽に、より親しみやすく、より多くの投資家に利用してもらえるようなサービスを作ろうと「WARASHIBE（ワラシベ）」の運用を試験的に開始しました。

結果的にWARASHIBEは、元本毀損や配当遅延を一度もすることなく、2年で総額約16億円を運用しました。

その成果から、「不動産クラウドファンディングを本格的に取り組んでいこう」ということで、社名・サービス名を変更し新たなスタートを切りました。

2011年に株式会社TRIAD（トライアド）を設立し副社長に就任していますが、そこではどういったことを？

TRIADは不動産投資、企業投資を通し不動産の管理やマネジメントを行う会社です。

私自身、建築の人間なので、不動産の目利きや事業化などを通して多角的な投資事業を展開してきました。

またTRIADはCOZUCHIの案件に対して、「直接金融」の仕組みを独自に構築できています。

金融機関からの融資を必要とせず投資ができるので、他社と比べて機動的な案件開拓ができています。

不動産クラウドファンディングに対する思い

COZUCHIを始めた動機はなんですか？

これは事業者に対しての側面と、投資家に対する側面でそれぞれ思いがあります。

まず事業者というのは、不動産を取り扱う会社のことです。

不動産会社が銀行を介さず主体的に資金調達ができる仕組みが必要だと考えています。

そういった投資スキームの存在が、市場の安定性にも寄与するのです。

前提として、不動産の流動性というのは、マーケットの状態にかなり左右されるものです。

つまり景気が悪くなると、不動産会社は金融機関から資金を調達できなくなったり、損切りをしてでも早急な返済を求められてしまうんですね。

それを知っているからこそ、金融機関を介さずに資金を集める仕組み作りがしたいという思いがありました。

一方で投資家側の視点だと、「不動産投資はハードルが高い」と思われがちなイメージを取り壊したい。

事実、不動産って比較的安定性の高い投資対象なんです。

まず第一に、国が認めた所有権として登記ができます。

何より現物ですし、持ち逃げもできないし盗めない。

「不動産は嘘をつかない」と言われますが、実は株式や人への貸し付けより、遥に安全性が高いものだと私たちは考えています。

確かにそうですね。それなのに、なぜ投資対象としての障壁が高いのでしょうか。

まず第一に、投資家と企業における情報の非対称性が挙げられます。

投資家の方々が不動産投資を始める時、不動産販売会社や仲介会社を介して不動産を購入することになります。

もちろん正しく運用している会社も沢山ありますが、そうではない会社というのもあります。

そうして専門知識のない一部の投資家が、アパート・マンション等の不正融資事件や投資詐欺などの被害に遭い、ニュースになるのです。

また、不動産投資はある程度の資金力がないとできない、ということも参入障壁の一つです。

小口で買えるのはREIT*くらいで、基本はご自身でローンを調達し、借金をして不動産を購入します。

レバレッジをかけないとできないため、不動産投資自体が「リスクをとってやる投資手法」というイメージがある人も多いと思います。

上記の理由から、若者やバブルを知っている世代の「不動産投資は怖い」というイメージが後を絶たないんですね。

COZUCHIを通して高いレバレッジやリスクを取り払いつつ、不動産投資に対する正しい理解を世の中に広めていくことも、我々のミッションの一つです。

COZUCHIでは、そうした課題をどのように払拭しているのでしょうか？

私たちは「スマホで手堅く資産運用」というキャッチコピーの通り、全ての投資家が気軽に不動産投資ができるような仕組みづくりに尽力しています。

最大のポイントは、1万円という少額から誰でも投資できるという点です。

募集金額に対して申し込み金額が上限を超えた場合には、厳正かつ公平なアルゴリズムに基づいて抽選を行います。

「抽選に当たりづらい」という声もあるようですが…

有難いことに多くの方から応募を頂いているので、どうしても抽選に当たらないことも多くなってしまうかと思います。

「資金が少ないから抽選に当たらないのか」との質問をいただきますが、それは全く加味していません。

私や社員がファンドに応募することもありますが、投資家の皆さんと確率は同じなので、当たらないことも多いです（笑）

案件数を増やしたり、規模の大きな案件を扱うなど、より投資家の方々に機会を提供できるよう常に模索しています。

「投資家に対してフェアに向き合う」とは

他の不動産投資型クラウドファンディングと比較した時に、COZUCHIならではの特徴、強みはなんでしょうか？

COZUCHIはただの不動産投資クラファンではなく、「まちづくりクラウドファンディング」であるという点です。

COZUCHIが取り扱うファンドでは、価値の埋もれた土地を安く仕入れて、課題を解決してバリューアップするということを行います。

投資家の方は土地の段階から投資をするので、「まち」が作られていく過程に長期的かつ深く関わることになるのです。

なるほど。その思いが、STATEMENTの「想いや豊かさが巡る『フェアエコノミー』を創造する。」につながるんですね。

その通りです。

今までの説明からも感じてもらえるかなと思うんですが、私たちは「投資家に対してフェアに向き合う」ことを起業当初からずっと大切にしています。

ファンドを運用する事業会社と投資家としてではなく、一緒の大船に乗っている、いわばパートナーのようなフラットな関係性です。

投資家さんありきで私たちは事業ができるわけなので、恩返しとして利益を還元するくらいの気持ちで毎日向き合っています。

過去の実績について

今までで特徴的な案件は何でしょうか？

COZUCHIのリニューアル1発目で出した「六本木事業用地」という案件は、COZUCHIならではのシンボリックな案件でした。

この案件が面白いのは、ファンドが組成されたタイミングではまとめ終わってましたが、かつては共有持分と言って、1つの財産を複数の所有者で共有している不動産だったんですね。

こうした権利関係が複雑な不動産は金融機関が融資をしづらいのですが、だからといって不動産事業者の自己資金だけでカバーできるほどの規模の小さいものではありません。

しかし、私たちはこのような中規模の案件でも、自己資金で投資ができる数少ないプレイヤーでもあります。

この案件では、投資家の方に想定を上回る利回りを出すことができました。

今実際に運用中の「六本木 事業用地Ⅱ」や「西麻布エリア」の開発も同じような構想です。

こうしたCOZUCHIならではの案件をどんどんやっていきたいですね。

また「代々木公園事業用地ファンド」では、わずか3時間半で過去最高額36億円の募集金額を達成しました。

この案件では、築古物件の区分所有マンションの再開発に力を入れていくつもりです。

というのも、日本は戦後の1970年以降に多くの建物が建った影響で、老朽化した建物、耐震や災害に脆弱な建物が数多くあります。

1981年までに確認申請を受けた建物は「旧耐震」と言って、震度5をラインとした建物もたくさんあります。

大きな災害や地震に耐えられず、二次災害を引き起こす恐れもあるのです。

このプロジェクトでも、そうした築古物件の再開発に力を入れて、街の保全に取り組んでいきたいですね。

COZUCHIの目指す世界

今後の展望や強化したい点があれば教えてください。

まだ構想段階ではありますが、投資家の皆様に安心して投資して頂きつつ、より大きな規模でまちづくりができる仕組みを模索しています。

不動産特定共同事業では、主に「匿名組合型」と「任意組合型」がありますが、COZUCHIでは匿名組合型を採用しています。

今の不動産クラウドファンディングだと、匿名組合型で優先劣後出資を取り入れるのが一般的です。

ただ、このスキームだと倒産隔離がされていないので、事業者が倒産した時の不動産の取り扱いが出資した投資家に直接帰属しないというリスクがあります。

不動産自体の所有権が事業者にあるので、差し押さえの対象になるのです。

また、劣後出資の調達が、より大きな開発をしていきたいとなった時に、事業者としてやれることにも資金的に限界が出てきます。

私たちがさらに事業を回しつつ投資家さんの権利を守るためにも、自己信託という新しいスキームの導入や、任意組合型への移行も構想としてあります。

まず、COZUCHIでは代々木公園事業用地ファンドにおいて「自己信託スキーム」を初めて採用しました。

自己信託スキームを導入したファンドでは、不動産登記簿上で信託登記され、信託受託者（＝事業者）の倒産時においても、その固有財産とは別扱いとなる信託財産であることが公示されることになります。

その結果、債権者が直ちに差押え等の執行手続きが出来なくなるのです。

これまで他の不動産クラウドファンディングでの活用事例がないのですが、適用すべき案件については継続的かつ積極的に実施していく予定です。

また、匿名組合型だけではなく任意組合型の組成も一部視野に入れています。

任意組合型だと、不動産の管理等は事業者である我々が遂行しますが、不動産の所有権は組合、つまり投資家さんに帰属します。

つまり投資家さんは実質の不動産を所有していることになるので、出資金額によっては相続対策や減価償却などの税制上のメリットを生み出せます。

また、事業者が仮に倒産しても投資家さんの所有権は変わらないので、倒産隔離の問題もクリアになります。

一番は投資家の皆様に安心して投資いただきたいという想いなので、もっと投資家さんたちとコミュニケーションを取って検討していきたいですね。

この辺りは新しい活用事例で確立していない部分も多いのですが、投資家さんにとっても安心できる有益なシステムが作れるように、今後もチームで試行錯誤を重ねていくつもりです。

最後に、今後COZUCHIを通じて実現したい世界や、いろはに投資の読者へのメッセージをお聞かせください。

投資を検討する際には、実際のファンドページを是非しっかり読んでほしいと思います。

詳細に書かれているのでかなり長いんですが（笑）

私たちは、ファンドの内容について出来る限りの情報開示を行っています。

各ファンドに込められた地権者の思いや希望、その土地の背景やシナリオまで丁寧に書き上げています。

しっかり読んでいただければ、「なるほど面白いな」と思っていただけるのではないでしょうか。

権利関係や地権者のそれぞれの思い、法との兼ね合いなど、不動産というものは皆さんの想像以上に複雑です。

それを土地という手前の段階から携わり、開発することは社会に対しても意味のあるものです。

投資商品を通じて、不動産が再生していく姿をいろんなフェーズで見ていただいて、「まちづくり」そのものを投資家さんたちに楽しんでもらいたいです。

不動産自体は個人の資産ですが、それが街になれば誰もが使う社会資本になります。

利回りの高さということももちろん重要な要素の一つですが、当事者として皆さんのお金が寄与していることを理解してもらえれば、投資とは違った側面での価値提供になると考えています。

【まとめ】COZUCHIのCEOにインタビュー

今回は、COZUCHIの裏側や、投資家の期になる質問について、武藤CEOに直接お話を伺いました。

本インタビューの要点は以下の通りです。

COZUCHIは不動産投資クラウドファンディングのパイオニアとして、投資家とのフェアな関係性を重要視しているからこそ、高い利回りや積極的な情報開示を実現しています。

COZUCHIの投資家登録は無料で、たったの3ステップで完了します。

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